16 марта 2014 года свершилось историческое событие. На референдума подавляющее большинство жителей полуострова Крым высказались за вхождение в состав Российской Федерации. С тех пор прошло чуть больше года. За это время изменилось многое, если не сказать всё. Заметно ускорились темпы развития полуострова, в частности, рынка недвижимости. О том какие изменения произошли в течение года, каково реальное положение дел на полуострове Крым порталу о зарубежной недвижимости «ZaMetrami.ru» рассказывает Роман Мурадян, управляющий директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»
— Как Вы оцениваете на сегодняшний день инвестиционную привлекательность рынка недвижимости в Крыму?
— Если мыслить глобально практически любая недвижимость в Крыму – это выгодная инвестиция, которая в ближайшие годы будет только расти в цене.
— Какова специфика, отличительные особенности рынка недвижимости в Крыму?
— Следует обратить внимание на следующие юридические нюансы. Регистрация сделок купли-продажи недвижимости проходит в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.
Все документы украинского образца на недвижимость в Республике Крым действительны и являются бессрочными. Нерезиденты, владеющие недвижимостью в РФ, при её отчуждении облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 30%. По тем же самым сделкам граждане России платят 13%.
Если квартира находилась в собственности продавца 3 года или более трёх лет, то доход от реализации квартиры освобождается от налогообложения согласно п.17.1 ст.217 Налогового кодекса Российской Федерации.
Налоговые резиденты — это физические лица, которые фактически находятся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Между Правительством РФ и Правительством Украины 8 февраля 1995 подписано Соглашение «Об избежании двойного налогообложения доходов и имущества и предотвращении уклонений от уплаты налогов». То есть, граждане Украины могут платить налоги от продажи недвижимости в своей стране.
— Какой сегмент рынка недвижимости наиболее выгоден в качестве вложения инвестиций? Почему? Какова их доходность?
— Наиболее интересными для вложения средств на территории Южного берега Крыма были и остаются земельные участки. Особенно востребованы участки под индивидуальное жилищное и коммерческое строительство. При этом немаловажную роль играет близость коммуникаций (электричества, водопровода).
На втором месте по инвестиционной привлекательности находятся объекты загородной недвижимости (дома, виллы и т. д.).
— Какие объекты недвижимости, и в каких городах (регионах) пользуются наибольшим спросом в Крыму? Почему?
— Так, по данным наших офисов «В СИМФЕРОПОЛЕ» и «В ЯЛТЕ», на Южном берегу Крыма наиболее востребованы квартиры в новостройках с черновой отделкой и квартиры на вторичном рынке.
В Ялте активно проходят сделки на рынке элитного жилья, стоимостью от 150 тыс. рублей за кв. м. Также востребованы земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В Севастополе приобретают в основном квартиры в новостройках с черновой отделкой, в Симферополе новостройки предлагаются, как правило, с ремонтом.
— Каким образом изменился рынок недвижимости в Крыму после вхождения в состав в России? Как изменилась динамика роста цен на недвижимость в Крыму? Сколько кв. м сдаётся в год?
Эксперты отмечают увеличение объёма предложения на рынке недвижимости Крыма. Это связано с тем, что часть владельцев, живущих на территории Украины, решили продать крымскую недвижимость. Кроме того, не очень удачный туристический сезон 2014 года сподвиг некоторых владельцев гостиничного бизнеса на продажу гостиниц, которые не имели возможности подождать развития логистики.
После референдума о вхождении Крыма в состав России для продавцов недвижимости, находящейся в Республике Крым, стал актуальным вопрос переоформления документов в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Собственникам недвижимого имущества для осуществления сделок по отчуждению требуется получить кадастровые паспорта на объекты недвижимости для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По желанию собственника он может переоформить и свидетельство о праве собственности или государственный акт на право собственности на земельный участок на свидетельство о государственной регистрации права российского образца.
Для осуществления сделки купли-продажи недвижимости не требуется нотариального заверения, то есть сторонам дана законная возможность самостоятельно подготовить договор купли-продажи в простой письменной форме, что существенно минимизирует затратную часть на услуги нотариусов.
Ещё одной особенностью можно назвать привязку собственников (продавцов) недвижимости к доллару США.
— Какая цена за кв.м установилась на рынке недвижимости в Крыму? Насколько они повысились после вхождения в состав России? Рост цен искусственный, или на это есть веские обоснования?
— По данным офиса «МИЭЛЬ» «В ЯЛТЕ», предложение на рынке недвижимости Южного берега Крыма (ЮБК) представлено квартирами, домами, эллингами, таунхаусами, а также на реализацию предлагаются земельные участки и гостиничные комплексы.
Стоимость квартир на вторичном рынке варьируется в зависимости от месторасположения. Самые дорогие объекты расположены на территории ЮБК, по сравнению с Симферополем, цены здесь выше на 20–60%.
По сравнению с Симферополем, стоимость жилья в Феодосии ниже на 5–10%, в Керчи – на 20–40%. Такие города, как Алушта, Гурзуф, Мисхор находятся примерно в одной ценовой категории. Ялта чуть дороже – на 10–20%.
К примеру, однокомнатная квартира в Ялте стоит от 3,7 млн рублей; двухкомнатная – от 4,7 млн рублей. Аналогичная однокомнатная квартира в Феодосии обойдётся в 2,4 млн рублей. Стоимость однокомнатной квартиры в Симферополе, в Евпатории составляет порядка 2,7–3 млн рублей.
На первичном рынке Симферополя и Севастополя стоимость квадратного метра начинается от 54,3 тыс. рублей, в городах и посёлках Южного берега – от 81,4 тыс. рублей. Квартиры в крымских новостройках чаще всего сдаются под 
черновую отделку. Для покупателей возможны рассрочка и скидки.
Стоимость земельных участков находится в прямой зависимости от месторасположения. Так, сотка земли в городах и посёлках стоит от 882 тыс. рублей до сотен тысяч долларов. Участки по трассе Алушта – Ялта предлагаются за 47–102 тыс. рублей за сотку.
— С какими рисками могут столкнуться граждане при покупке недвижимости в Крыму? Как их избежать?
До 1 января 2017 года иностранным компаниям предоставлено право зарегистрировать свои залоги на территории Республики Крым. Избежать рисков можно путём получения информации об интересующем объекте недвижимости в электронной форме через сайт Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество Украины.
Существуют риски залогов, арестов в украинских банках, даже при наличии действительных российских документов.
— С какой целью приобретается недвижимость в Крыму? И в каком сегменте?
Недвижимость на Южном берегу Крыма, приобретается в основном для сдачи в аренду; в Симферополе – для собственного проживания жителями Центральной России, переезжающими в новый регион.
— Как быстро проходят сделки с недвижимостью, учитывая все юридические процедуры?
Постановка объекта на кадастровый учёт занимает 10 рабочих дней, регистрация перехода права собственности – ещё 10 рабочих дней, плюс пять рабочих дней отводится на юридическую проверку объекта.
— Какие объекты недвижимости, на Ваш взгляд, переоценены? Почему?
— Некоторые объекты действительно переоценены по той причине, что продавцы предпочитают ориентироваться на доллар США, и большинство из них не пересчитали цену в связи с повышением курса валюты и удешевлением рубля. Но при этом многие продавцы сегодня очень охотно идут на торг и пересматривают цены в процессе переговоров.
— Какие объекты недвижимости, на Ваш взгляд, недооценены? Почему? В приобретение каких объектов, на ваш взгляд, перспективно вкладывать капитал?
— Перспективным вложением средств является покупка земельных участков, так как предложений о продаже таких объектов недвижимости в Крыму ограниченное количество, и цены на них будут только расти.
— Может ли Крым стать хорошей альтернативой отдыху в популярных зарубежных странах? Почему?Как скоро это возможно?
Отдых в Крыму, несомненно, может стать отличной альтернативой отдыха за рубежом. Это необычайно красивый регион со множеством интересных достопримечательностей и парков. Уже в этом году наблюдается рост количества туристов с континентальной части России.
— Как будет изменяться рынок недвижимости в Крыму? Какие изменения могут произойти? Как будут расти цены на жильё?
— Всё больше продавцов привязывают стоимость своей недвижимости к рублю. В перспективе цены будут расти – по мере повышения интереса к объектам крымской недвижимости.
Читайте также: Недвижимость на полуострове Крым: какое жильё выбрать?
