Почему многие иностранные инвесторы отдают предпочтение рынку недвижимости Флориды? Какие условия для инвестирования созданы в этом штате? На вопросы портала о зарубежной недвижимости «ZaMetrami.ru» отвечает Ольга Келлен, независимый консультант недвижимости штата Флорида, США.
-Как Вы оцениваете на сегодняшний день инвестиционную привлекательность рынка недвижимости в США (Южной Флориды)?
США — огромная страна. Флорида — большой штат. Мой опыт и знания позволяют мне рассуждать с экспертной точки зрения о рынке недвижимости Южной Флориды — так называют три юго-восточных округа Флориды, а именно: Майами-Дейд, Бровард и Палм Бич с общим населением 6 миллионов человек. Эти районы штата отличаются самой развитой инфраструктурой (включая два международных аэропорта и два крупных круизных порта), обилием туристических объектов и круглогодичных пляжей (только здесь можно купаться в океане даже зимой благодаря теплому течению Гольфстрим).
Естественно, что цены на недвижимость в Южной Флориде несколько выше, чем в целом по штату. Однако, если сравнивать с двумя другими штатами, излюбленными российскими инвесторами — Нью-Йорк и Калифорния, — то все равно цены Южной Флориды намного ниже. И этому есть простое объяснение: во Флориде практически нет промышленности, а значит нет и большого количества рабочих мест, а в таких районах всегда недвижимость дешевле. Во Флориде только развивается туристическая индустрия, торговля, медицинские услуги и сфера обслуживания. Флорида — всеамериканская здравница.
-Какие объекты недвижимости пользуются наибольшим спросом? Почему?
Практически вся Южная Флорида плотно застроена, и проезжая вдоль побережья, вы не всегда даже знаете, что уже покинули один город и въехали в другой, если не обратили внимание на небольшой знак, извещающий об этом. Таким образом, название города не так значимо, как критически важно знать — благополучен ли район, где расположена недвижимость, к которой инвестор присматривается. Общее правило (не без исключений, как обычно) выглядит так — чем ближе к океану, тем благополучнее, а значит, и выше цены на покупку и на аренду.
Относительно спроса: *дни сенокоса*, как американцы говорят, когда вдумчивые инвесторы скупали по дешевке недвижимость у банков, которые отбирали объекты у неплательщиков по ипотеке, отошли в прошлое. Рынок недвижимости Южной Флориды пришел в сбалансированное состояние спроса и предложения, цены растут, но постепенно, ничего похожего на бешеный чуть ли не еженедельный рост в предкризисный период.
Что именно покупать? Зависит от предпочтений и целей инвестора, а также от планируемого бюджета вложений. В целом, Флорида занимает первое место среди всех штатов по числу иностранных инвесторов в недвижимость США.
-Какой сегмент рынка недвижимости наиболее выгоден в качестве вложения инвестиций? Сколько кв.м. сдается в год? В какие объекты выгоднее всего вкладывать средства? И какие объекты окупаются быстрее всего?
Очень многое зависит от целей инвестирования (купить жилье и держать в надежде на повышение цен, чтобы потом перепродать с прибылью? купить жилье и сдавать в аренду, поручив это управляющей компании? купить коммерческий объект и управлять бизнесом самостоятельно? и т. д.), а также от суммы задуманных инвестиций (покупка небольшого кондо или целого отеля?).
С наступлением послекризисного времени стройки в Южной Флориде идут повсеместно, буквально ни проехать, ни пройти. Практически все интересные для девелоперов места уже были застроены ранее, так что теперь сносят старые отельчики и магазины, чтобы на их месте строить новые здания.
— Какова динамика роста цен на недвижимость в США (Южной Флориде)? Как она изменялась за последние годы?
Вот данные Ассоциации Риэлторов Флориды: в коридоре Майами — Форт Лодердейл — Вест Палм Бич (т. е. в Южной Флориде) продается в год примерно от 40 000 до 50 000 отдельно стоящих домов и примерно столько же квартир.
За последнее время цены в этом регионе росли следующим образом (в округленных цифрах): По результатам продаж в 2013 году средняя цена дома была 246 тысяч долларов (рост 23% по сравнению с предыдущим годом), средняя цена квартиры была 128 тысяч долларов (рост 26% по сравнению с предыдущим годом). В 2014 году: 260 тысяч стоимость дома (рост 6%) и 144 тысячи стоимость квартиры (рост 13%). В 2015 году: 280 тыс. (рост 8%) и 154 тыс. (рост 7%) соответственно. За 1-ый квартал 2016: 287 тыс. за дом (рост 8%) и 159 тыс. за квартиру (рост 7%) заплатили покупатели в среднем. Надо отметить, что средние цены мало о чем говорят с точки зрения конкретного объекта, т. к. включают в себя как малоценное жилье, так и элитное. В то же время они ничего не говорят о динамике в отдельных сегментах рынка, которые, возможно, интересуют конкретных инвесторов. -Какая цена за кв.м установилась на рынке недвижимости в США (Южной Флориде) на первичном, вторичном рынке, а также сегменте коммерческой недвижимости? Насколько она подвержена колебаниям и зависит от текущих политических и экономических событий? — Цена за кв. м. жилой недвижимости очень разная в зависимости от класса объекта и его расположения. Опять же, каков планируемый размер инвестиции? Можно найти кондо в ранее построенном здании за сто тысяч долларов в достаточно пристойном районе, где живет средний класс, и стоимость кв. м. будет порядка тысячи долларов. Однако если планируется приобрести роскошный дом недалеко от океана, то потребуется как минимум 2-3 миллиона, т.е. кв. м. будет стоить уже пять тысяч долларов. -Какие условия в США (Южной Флориде) созданы для привлечения иностранных инвестиций в сферу недвижимости? На что может рассчитывать иностранный инвестор? США — страна Закона. И в глазах закона все инвесторы в сегмент недвижимости равны, вне зависимости от страны происхождения или гражданства. Единственное, что будет отличаться в случае иностранного инвестора, это — правила предоставления ипотеки поскольку условия её выдачи обычно базируются на всей кредитной истории заемщика и наличия у него и другой собственности в США, что невозможно показать документально для иностранца. Есть одна специальная программа правительства США — называется иммиграционная виза инвестора (фактически, грин-карта), которая стимулирует привлечение иностранных капиталов в строительство новой коммерческой недвижимости в США или в реконструкцию нуждающейся в обновлении, перестройке, достройке и т. п. Вкратце выглядит так: вносите полмиллиона долларов в общий котел такого проекта и получаете грин-карты для всей семьи (супруги и дети до 21-го года, не состоящие в браке). Российских инвесторов очень мало, кто бы воспользовался этой программой. Во-первых, программа требует доказать законность происхождения капитала инвестора (включая уплату налогов в своей стране), а во-вторых, инвесторы из России почему-то твердо уверены, что они должны получить значительную прибыль с вложенных в средств, но программа этого не предусматривает вовсе. Китайцы отбирают почти все визы по этой программе — они согласны фактически вносить деньги на развитие коммерческих проектов в США не для получения прибыли, а для обретения гражданства США в конечном счете (после получения грин-карты при желании можно подавать документы на гражданство в установленном порядке). -Насколько безопасны для иностранцев сделки с недвижимостью в США (Южной Флориде), учитывая текущую политическую и экономическую ситуацию? Существуют ли в США (Южной Флориде) законы, защищающие права иностранцев в этой сфере? Какие риски существуют для иностранцев, покупающих недвижимость в США (Южной Флориде)? — Как уже говорилось ранее, владение недвижимостью в США не зависит от того, иностранец вы или нет, и никаких специальных мер защиты иностранцев нет и не нужно. Естественно, любой владелец недвижимости покупает страховку от всяческих несчастий типа возгораний и прочих разных природных катаклизмов. Безопасность сделок с недвижимостью обеспечивается давно и прочно сложившейся законной системой регистрации и страхования сделок. Все продумано, отрегулировано и работает без сбоев. Ну, если только вы не совершите чего-нибудь из ряда вон выдающегося – например, подпишите какой-то документ, не понимая его, а это окажется доверенность на имя нечестного вашего родственника, который от вашего имени потом совершит какую-то сделку в свою пользу и вам во вред (реальный случай). Что же касается безопасности инвестирования с точки зрения бизнеса, то никто никому никаких гарантий, понятно, дать не может. От пожара застрахуетесь, а от падения цены на ваш объект — никоим образом. -С какой целью иностранные инвесторы приобретают недвижимость в США (Южной Флориде)? И в каком сегменте? — Опрос, проведенный среди 1 200 флоридских риэлторов, членов Национальной Ассоциации, работавших с иностранными покупателями, показал, что 41% этих покупателей выбрали Флориду из-за того, что она является желанным регионом для них, 30% назвали Флориду местом для безопасного инвестирования, 21% считают свою инвестицию во Флориде высокодоходной, а 8% иностранных инвесторов указали личные причины. Тот же источник приводит цифру в 66% всех иностранных покупателей недвижимости во Флориде, кто ставили своей целью отдых, сдачу в аренду или и то, и другое одновременно. Примерно половина иностранцев приобретают во Флориде квартиры, чуть меньше — дома, на долю коммерческой недвижимости приходится 3% покупок (еще понемногу покупают таунхаузы, участки земли и *разное*). 81% иностранных инвесторов во Флориде приобретают уже существующие строения. -Как быстро проходят сделки с недвижимостью для иностранцев, учитывая юридические процедуры? -Инвесторы, из каких стран больше всего вкладываются в недвижимость в США (Южной Флориде)? Какое место занимают среди них российские инвесторы? Какие объекты их больше всего интересуют? Какие объекты, возможно, ими недооценены? В какие объекты, на ваш взгляд перспективно вкладывать капитал? Иностранные инвесторы в недвижимость Флориды происходят из различных стран, и время от времени те или иные страны выходят в *лидеры*. В последнее время Латинская Америка обходит Канаду и Европу по числу инвесторов во Флориду. Китай (скупив уже Калифорнию) набирает обороты и во Флориде. Россияне никогда не входили в первую десятку иностранных инвесторов по своей численности (возможно, их просто считают в составе Европы в соответствующих обзорах?), однако известны всем и каждому как покупатели самых дорогих объектов недвижимости во Флориде. Есть в Южной Флориде городки (например, Санни Айлз Бич в округе Майами-Дейд с постоянным населением 20 тысяч человек), где русская речь слышится намного чаще, чем английская, испанская или любая другая. В магазинах, ресторанах и прочих нужных человеку сервисах — везде персонал говорит и по-русски. По некоторым данным (местная деловая газета) численность всей русско-язычной общины Южной Флориды оценивается в 400 тысяч человек (что дает около 7% многонационального местного населения). — Сколько стоят самые дешёвые и дорогие объекты недвижимости в США(Южной Флориде)? — Прошли те времена, когда можно было взять почти пристойную квартиру в приличном районе за, скажем, 50 тысяч долларов. Теперь за это нужно заплатить 100 тысяч долларов и более (речь не идёт о недвижимости в неблагополучных районах здесь, т. к. для иностранного инвестора роль *трущобного лорда* не подходит.) -Какие объекты недвижимости в США (Южной Флориде), на Ваш взгляд, переоценены? Почему? -Существует ли возможность приобретения недвижимости США (Южной Флориде) для отдыха, а в остальное время сдачи в аренду? Насколько распространена такая практика? И какова рентабельность? — Этот вопрос чрезвычайно важен, и ответ на него может серьезно повлиять на планы некоторых инвесторов, поэтому подробно: сдача в аренду здесь происходит исключительно по договору, и все стороны имеют свои права. Во-первых, инвестору до покупки объекта надо убедиться в том, что правила здания (так называемые *бай-лоз*) сдачу жилья в аренду разрешают, а также кому и как часто. Это касается квартир и таунхаузов, а иногда и отдельных домов, если они входят в ассоциацию владельцев. Отдельно стоящий частный дом на своем участке ограничениям не подлежит (ну, разве что нельзя, конечно, устраивать авторемонтную мастерскую в своем дворе и т. п.). Все ограничения всегда направлены на то, чтобы не мешать и соседям наслаждаться своей жизнью. Зданий, где бы можно было сдавать понедельно или помесячно, мало во Флориде, и квартиры в них стоят относительно дороже. Впрочем, владельцам, находящимся на другом континенте, наверное, не стоит обрекать себя на возможные сложности, связанные с еженедельной сменой арендаторов?! Долгосрочная аренда (на год, например, или по крайней мере на полгода) — другое дело, и для сдачи своего заграничного жилья стоит найти компетентную и добросовестную местную управляющую компанию. Зимние месяцы пользуются огромным спросом со стороны так называемых *снежных птиц* — пенсионеров из северных штатов и из Канады, и они дороги. То же можно отнести и к *плечевым* сезонам начала весны и конца осени. А вот летом снежные птички сюда не летают…Так что, если вы хотите пользоваться своим жильем во Флориде для собственного отдыха летом, а сдавать сезонным отдыхающим осенью-зимой-весной, то это реально. Если же хотите сами отдыхать здесь зимой, то вряд ли сможете совместить это со сдачей в аренду. Если не будете вообще пользоваться инвестиционным жильем для себя, а планируете сдавать постоянно и долгосрочно местным флоридским жильцам, то для расчета будущей рентабельности еще до покупки потребуется знать несколько основных параметров: каков рынок аренды в выбранном районе, т. е. что сможете получать с арендатора, сколько надо платить в ассоциацию помесячно в этом здании (если это квартира) и сколько штату в качестве налога на недвижимость ежегодно. Ну, еще страховка и управляющая компания. Это все без ипотеки. Электричество, интернет, телефон — на жильцах. Кабель и вода чаще всего включены в мейнтенанс — если это квартира, а если дом — то тоже жильцы платят. Параллельно росту цен на недвижимость растет и стоимость аренды в последние несколько лет. Распространяя эту идею на Флориду — штат для отдыха и развлечений — можно создать такой дом-коммуну для снежных птиц. Каждый (или каждая пара) снимает свою спальню-ванну, а все вместе пользуются просторными гостиными-столовыми-кухнями-прачечными-террасами роскошного дома с бассейном и декорированным тропическими растениями участком. И вся эта прелесть должна находиться рядом с пляжем на теплом океане, магазинами и ресторанами. Возможно, предлагать иностранцам? У жителей Южной Америки в это время зима, и некоторые уезжают от нее во Флориду. Русские тоже привыкли отдыхать на море летом…Итак, представляем себе инвестирование пары миллионов долларов в роскошный дом у океана в Южной Флориде, который будет расти в цене, поскольку такая недвижимость имеет тенденцию держать свою стоимость даже и в трудные времена — ведь берега океана во Флориде больше не производят, и тем временем приносить доход от сдачи в аренду приличным жильцам (состоятельным американским и канадским пенсионерам) в осенне-зимний-весенний сезон, а также быть доступной для собственного использования инвестором, его семьей и друзьями летом (впрочем, нет проблем с этим и в любое время года, особенно, если вам не нужен весь большой дом целиком). Подробнее о таком бизнесе для заинтересовавшихся инвесторов здесь: ( https://sites.google.com/site/floridarentalinvestment/ ) -Как будет изменяться рынок недвижимости в США (Южной Флориде)? Какие изменения могут произойти? Как будут расти цены? Вообще, долгосрочная история рынков недвижимости в США выглядела бы на графике как зубцы пилы, лежащей не горизонтально, а под неким углом подъема и зубьями вверх — т. е. после каждого спада цены все равно выше, чем были до последнего подъема. Сейчас, через несколько лет после выхода из ипотечного кризиса, мы находимся на направленной вверх стороне очередного зубца этой пилы… Что касается иностранных инвесторов, то растущие цены на американскую недвижимость и падение всех мировых валют относительно американского доллара, я думаю, будут снижать их активность на рынке недвижимости США… Посмотрим позже на отчеты по результатам 2016 года. Впрочем, инвестиционная привлекательность недвижимости США сохраняется всегда благодаря стабильности, безопасности, законности и росту цен в долгосрочной перспективе.
В случае покупки коммерческого объекта цена на него определяется не за кв. м., а зависит от полученной и прогнозируемой прибыли (вся бухгалтерия будет доступна потенциальному покупателю после подписания им соглашения о неразглашении полученных сведений и предоставления доказательства наличия средств на покупку объекта).
— Примерно 75% иностранцев не нуждаются в ипотеке, поэтому для них оформление покупки происходит в считанные дни. Платить надо только сертифицированным чеком, выданным банком США, поэтому единственная задержка может случиться по этому поводу (если ваш банк не знает, как нужно сделать перевод). С оформлением же ипотеки процесс определенно займет больше месяца.
— По сведениям Национальной Ассоциии Риэлторов США, иностранные инвесторы вложили в недвижимость Флориды 14 миллиардов долларов в 2013 году, 16 миллиардов в 2014 году и 24 миллиарда в 2015 году (речь идет обо всем штате без разбивки на регионы, но именно Южная Флорида наиболее популярна среди иностранных покупателей, благодаря близости к международным аэропортам в немалой степени).Это составляет примерно четверть всех покупателей недвижимости в штате (по денежным объемам покупок), причем средняя стоимость приобретаемых иностранцами объектов примерно в 2 раза выше, чем платят местные покупатели за свои дома и квартиры.
Практически инвесторы из всех стран тяготеют именно к Южной Флориде, за исключением канадцев, которые в последнее время из-за падения канадского доллара по отношению к зеленому американскому теперь больше обращают свое внимание на западное побережье Флориды, где недвижимость несколько дешевле.
Самые дорогие виллы в Южной Флориде предлагаются сейчас в районе 40 миллионов долларов.Недавно в местной газете была заметка о продаже за 45 миллионов долларов исключительного двухэтажного пентхауза во вновь построенной башне на песке. Покупатель пожелал остаться неназванным. У него там есть частный бассейн высоко в поднебесье. Трудно даже представить почем ему обходится содержание этой квартиры ежемесячно.
— На мой взгляд, переоцененными являются эти новейшие многоэтажные башни, построенные прямо на песке пляжа. Дело даже не в стоимости их при покупке, а в дороговизне их помесячного содержания.
Вообще при покупке квартиры в любом кондоминиуме важно обращать внимание на так называемый *мейтенанс*, т. е. помесячную плату в ассоциацию владельцев дома, поскольку она может съесть доход от сдачи квартиры в аренду запросто. Да, и если сдача инвестором планируется, то очень важно тщательно изучить этот раздел правил эксплуатации здания до покупки, поскольку иногда сдача запрещена или существенно ограничена — тогда этот дом не для вас.
Сейчас проявляется *новая-старая* тенденция в арендном бизнесе: сдаются небольшие комнаты-спальни с ванными и с правом пользования обширными общими помещениями и удобствами (типа бассейна, спортзала и т. д.) для всех жильцов, которые представляют собой чаще всего некую однородную профессиональную группу с общими интересами.
Например, в Калифорнии в районе Силиконовой Долины есть такие специализированные дома-коммуны для молодых программистов, где каждый снимает свою спальню (чуть дешевле, чем скромная квартирка в городе бы обошлась) и также получает доступ к современным компьютерным залам, беспроволочному интернету повсюду в доме, в конференц-зале проводятся семинары-встречи с потенциальными инвесторами в старт-апы, и прочие программистские радости наличествуют. В Нью-Йорке есть бизнес, сдающий в аренду начинающим предпринимателям офисы внизу и спальни наверху — удобно, и опять же есть общие помещения для совместных социальных, а также рабочих мероприятий.
— Рынок недвижимости Южной Флориды находится в равновесии в настоящее время, никаких драматических явлений не просматривается, цены потихоньку растут, новое строительство идет соответственно.
