Многие называют современную Германию страной, где проживает наибольшее количество квартиросъёмщиков. Примерно 54% немцев имеют собственное жильё, остальные 46% снимают квадратные метры в аренду. Это связано с невысокими арендными ставками, а также с развитой законодательной защитой прав квартиросъёмщиков. Сдача в аренду жилой недвижимости в Германии является строго регламентированным процессом, что значительно облегчает процедуру съёма.
Содержание:
Какие типы аренды существуют в Германии? Что представляет собой каждый тип аренды?
Аренда жилья в Германии подразделяется на два типа, в зависимости от порядка внесения арендной платы:
- Kaltmiete или холодная аренда. В случае холодной аренды квартиросъёмщик платит только за использование помещения. Коммунальные услуги ним не оплачиваются, эту миссию берёт на себя арендодатель. Он самостоятельно производит оплаты на счёт домоуправления. Помимо этого, из выручки от холодной аренды он платит порядка 50 евро в месяц в коммунальную кассу дома и за оказанные услуги домоуправлению.
- Warmmiete или горячая аренда. В этом случае к холодной аренде добавляется оплата коммунальных услуг. Квартиросъёмщик перечисляет арендодателю оплату, а второй, в свою очередь, контактирует с домоуправлением и коммунальной кассой дома, делая все необходимые платежи.
Какие обязательства несут арендодатель и квартиросъёмщик?
Арендодатель имеет право повышать квартплату согласно среднестатистической стоимости квадратного метра жилья в этом регионе, но только в соответствии с данными специальных официальных справочников, выпускаемых муниципалитетом.
Арендодатель обязан заранее дать арендатору информацию о дальнейшей продаже или личном использовании квартиры, если у него есть такие намерения.
Арендодатель должен предоставить жильё квартиросъёмщику в пригодном для жизни состоянии: электропроводка, трубы и прочее – все должно быть исправное. В случае серьёзной неисправности, например, протечки труб, все затраты по ремонту несёт владелец жилья.
Обязанности арендатора всегда прописываются в специальном разделе договора. За их нарушение квартиросъёмщик может быть оштрафован или выселен из квартиры. По условиям съёма он не имеет права нарушать «тихие часы», а также держать в доме домашних животных, если это не предусмотрено контрактом.
Кто несёт коммунальные и прочие расходы?
Коммунальные расходы оплачиваются сторонами согласно типу сделки — горячей или холодной, а также в соответствии с прописанными в договоре пунктами. Любые форс-мажорные расходы обязательно должны быть согласованы в контракте о найме жилья.
В Германии существует два вида аренды: долгосрочная и краткосрочная
Краткосрочная аренда, как правило, пользуется популярностью в сезон отпусков и требует значительных затрат и усилий от арендодателя в поиске квартиросъёмщиков. Приходится тратиться на рекламу, уборку и тому подобное.
В некоторых городах Германии существуют специальные компании, которые все эти заботы берут для себя, но стоят их услуги недёшево. Выгоднее сдавать жильё в краткосрочную аренду самостоятельно или с помощью знакомых.
Долгосрочная аренда является менее затратной, чем краткосрочная, поскольку не требует от владельца жилья постоянного контроля за порядком и сохранностью предметов быта. Такой вид найма пользуется большей популярностью в ФРГ.
Краткосрочная аренда предполагает сдачу жилья на срок от 1–2 дней до 1–2 месяцев, долгосрочная – от полугода и более. Чаще всего договор долгосрочной аренды заключается на неопределённый срок, а потом расторгается по согласованию сторон.
Стоимость арендной платы: на чьей стороне закон?
Размер арендной платы всегда определяется сторонами договора. Закон не устанавливает верхней границы возможной стоимости аренды.
Но если плата в 2 раза превышает рыночную стоимость, арендодатель может быть привлечён к суду за ростовщичество.
Обычно в договоре стороны определяют три типа арендной платы:
- Фиксированная. Установленная сумма оплаты за определённый срок аренды. Она ни в коем случае не может меняться.
- Плата, зависящая от оборота арендатора. Может меняться только согласно оговорённым пунктам договора.
- Комбинированная. Совмещает в себе первые два вида.
Как часто арендодатель может повышать арендную ставку? Каким образом закон защищает права арендатора?
Самой распространённой причиной конфликта между квартиросъёмщиком и арендодателем является повышение квартплаты.
Законодательство Германии строго запрещает самовольное повышение арендной ставки арендодателем. Любое увеличение стоимости аренды должно быть обосновано.
Причиной для подобного действия может быть повышение средней стоимости арендной платы подобных квартир в этом районе. Или, например, после проведения неких ремонтных работ, которые значительно улучшили условия жизни квартиросъёмщика, цена тоже может возрасти.
Повышать стоимость аренды владелец квартиры имеет право не чаще одного раза в год. Перед тем как это сделать, он в обязательном порядке должен известить в письменной форме о своём намерении жильцов.
Новая арендная ставка входит в действие не ранее, чем через три месяца после письменного извещения. При любом повышении стоимости аренды квартиросъёмщик обязательно должен дать своё согласие. Если стороны не пришли к согласию, то арендодатель может принудить жильца платить больше только через суд.
Закон предусматривает повышение арендной ставки максимум на 20% за три года.
Покупка жилья с арендаторами: купить можно, посмотреть нельзя?
Менее половины жителей Германии проживают в собственном жильё, большинство людей арендует дома и квартиры. Интересной особенностью приобретения квадратных метров в собственность является возможность купить квартиру вместе с арендатором. Такое жильё в ФРГ называют доходным.
Покупка такой недвижимости является отличным капиталовложением. Связано это с тем, что владелец сразу начинает получать доход от ежемесячной арендной платы. Ещё одним плюсом является то, что арендатор обычно сам оплачивает все коммунальные платежи.
Права квартиросъёмщиков находятся под защитой немецкого законодательства. В связи с этим, как правило, посмотреть доходное жильё перед покупкой практически невозможно.
Квартиросъёмщик имеет полное право пускать к себе в дом только его владельца. Предварительный просмотр жилья возможен в случае письменного согласования с арендатором даты и времени визита покупателя.
Владелец квартиры имеет право наведываться к квартиросъёмщику несколько раз в год, но только по предварительному согласованию даты и времени визита. Количество посещений по закону не должно превышать трёх раз за год.
Договора аренды: вселить можно, выселить нельзя?
Согласно немецкому законодательству существует несколько видов расторжения договора о найме:
- Штатное. Если выселение происходит по волеизъявлению владельца квартиры, то он обязательно должен заблаговременно объяснить причины расторжения арендатору в письменной форме. При этом арендодателем обязательно учитываются сроки расторжения, определённые законом. По инициативе арендатора также существует обязательство письменного уведомления владельца жилья, срок расторжения составляет обычно 3 месяца.
- Чрезвычайное. Такое расторжение договора аренды происходит только вследствие злостного нарушения договора одной из сторон или внезапной смерти.
Законодательство Германии определяет следующие сроки на выселение: проживающему в квартире не менее 8 лет, даётся срок в 3 месяца, живущему от 5 до 8 лет – полгода, более 8 лет – 9 месяцев. Если договор о найме заключён на неопределённый срок, то по его истечении квартиросъёмщик в обязательном порядке должен освободить жильё.Выселение арендатора возможно только в случае личного проживания владельца в своей квартире или доме.
Но, как исключение, выселение может производиться и новым владельцем при покупке доходного жилья. В любом случае выселить квартиросъёмщика можно только в соответствии с действующим законодательством Германии.
Вселить нового арендатора в квартиру можно только в случае истечения срока договора аренды или его досрочного расторжения по обоюдному согласию сторон. Исключением являются серьёзные нарушения пунктов договора или внезапная смерть квартиросъёмщика.
Как дешёво снять жильё в Германии?
Дешёво снять жильё очень сложно. Самые дешёвые квартиры и дома в Германии предоставляются малоимущим семьям.
На стоимость аренды оказывает непосредственное влияние регион, где расположена недвижимость. Таким образом, цена за один квадратный метр варьируется от 5 до 20 евро, не включая коммунальные платежи. Оплата коммунальных услуг в среднем составляет 50–250 евро.
Для съёма недорогого жилья стоит рассматривать такие регионы, как Бранденбург, Саксония и Саксония-Ангальт. Например, в Гамбурге, Мюнхене или Штутгарте стоимость аренды составит приблизительно 15 евро кв. м. Как ни странно, но снять квартиру в Берлине будет значительно дешевле, стоимость одного квадратного метра составит 9 евро.
В последние годы цены на аренду во всех регионах стремительно растут.
