Болгарское законодательство обеспечивает достаточно высокий уровень безопасности сделок с недвижимостью, осуществляемых иностранцами. При этом, текущие политические и экономические события в мире практически никак не отражаются на степени безопасности таких операций. Права иностранных покупателей недвижимости защищены в Болгарии не меньше, чем права местных жителей, приобретающих жильё.
Содержание статьи:
Все права и обязанности иностранных покупателей
Действия иностранца, желающего купить жильё в Болгарии, регламентированы Законы страны:
- о собственности;
- об устройстве территории;
- об обязательствах и договорах;
- о нотариусах и т. д.
Иностранный гражданин имеет право купить в Болгарии любую недвижимость – как жилую, так и коммерческую. Ограничений на покупку жилья без земельного участка не предусмотрено.
А вот купить дом с участком земли может только гражданин ЕС или юридическое лицо: если такое жильё пожелает приобрести россиянин, ему придётся открыть предприятие в Болгарии.
Иностранец, купивший недвижимость в Болгарии, получает право оформить:
- мультивизу на год(или более) с правом пребывания не территории страны до 180 дней в году для себя, супруга и детей до 18 лет. При этом потребуется документальное подтверждение родства;
- однократную визу для третьих лиц. Для этого нужно нотариально оформить разрешение на проживание в стране этим лицам;
- ВНЖ в Болгарии, если стоимость приобретённого жилья составляет €306 тысяч или более.
Наличие недвижимости в стране возлагает на иностранного гражданина определённые обязанности, в числе которых необходимость платить налоги в Болгарии– коммунальный и на недвижимость.
Зарегистрироваться в местной налоговой нужно не позднее, чем через 2 месяца после оформления покупки. Выплаты можно осуществлять:
- в конце каждого квартала равными частями;
- один раз в году всю сумму налога. В этом случае предоставляется скидка 5%.
За неуплату налогов предусмотрен денежный штраф, аннулирование визовых льгот или даже арест имущества с последующей его реализацией.
Важно! Если большую часть года (183 дня или более) вы проживаете в России, т. е. являетесь налоговым резидентом РФ, то об открытии предприятия за рубежом или счёта в иностранном банке следует уведомить российскую налоговую службу.
Поиск и покупка жилья – самостоятельно или через агентства?
Поиском подходящей недвижимости в Болгарии можно заниматься самостоятельно или через специализированные агентства.Самостоятельным поиском жилья в стране иностранцы занимаются с помощью интернет-ресурсов, тематических выставок или через знакомых, имеющих опыт покупки недвижимости в Болгарии.
Поиск жилья и оформление сделки через риелторские агентства Болгарии упрощает процедуру для покупателя, но будет стоить несколько дороже. Если претендент на недвижимость в стране хорошо ориентируется на рынке болгарской недвижимости, знаком с процедурой оформления и владеет болгарским языком, помощь риелтора такому покупателю может и не потребоваться. Но в большинстве случаев удобнее всё же воспользоваться услугами риелторской службы.
Специалист по недвижимости:
- подберёт варианты жилья, соответствующие пожеланиям заказчика;
- при необходимости организует поездку в страну и просмотр объектов;
- договорится о цене с продавцом;
- составит план процедурных мероприятий;
- подготовит необходимую документацию и проверит объект на наличие обременений.
Важно! Оказание риелторских услуг в Болгарии не лицензируется государством. За правильность оформления сделки отвечает в большей мере нотариус, который должен убедиться в достоверности представленных документов и внести сведения об операции в реестр. Поэтому, выбирая риелтора, следует тщательно изучить отзывы о нём.
Процедура оформления сделки купли-продажи в Болгарии для российских граждан
Процедура покупки жилья в Болгарии происходит поэтапно и включает, как правило, ряд стандартных шагов, последовательность прохождения которых зависит от типа объекта:
- новостройка или строящееся жильё;
- вторичное жильё;
- коммерческая недвижимость;
- элитное жильё и т. д.
Наиболее востребованными сегментами рынка среди покупателей из России являются первичное и вторичное жильё.
Первичное жильё
При покупке такого типа жилья, в первую очередь, происходит резервирование и инспекция объекта недвижимости. На этом этапе необходимо:
- открыть счёт в банке. На этот счёт можно будет внести сумму задатка и оплатить предусмотренные налоги и пошлины;
- подписать так называемый предварительный договор, согласно Закону «Об обязательствах и договорах». В этом документе указывают размер задатка, стоимость жилья, характеристики объекта, порядок расчёта, санкции за нарушение условий сделки и т. д.;
- внести задаток, который составляет, как правило, €1 тысячу.После этого объект снимается с продажи на 30 дней.
Внимание! Оформлению предварительного договора следует уделить особое внимание, т. к. в нём перечислены основные положения окончательного договора. Именно на этом этапе кроются определённые риски для покупателя, поэтому проверку условий договора лучше доверить опытному юристу.
Дальнейший процесс покупки жилья в Болгарии выглядит следующим образом:
- в течение 30 дней оплачивается 30-50% стоимости объекта (согласно условиям предварительного договора). Если покупатель не выполнил это требование, договор аннулируется и внесённый аванс не возвращается;
- покупатель оплачивает оставшуюся часть стоимости в соответствии с условиями договора;
- когда все расчёты между сторонами закончены, оформляется нотариальный акт о вступлении в силу права собственности покупателя.
Если покупатель готов внести всю сумму сразу, предварительный договор может не оформляться.
Вторичное жильё
Процедура покупки жилья в Болгарии на вторичном рынке предусматривает:
- выбор объекта и оплату брони в размере €2-3 тысяч;
- оформление договора о резервации недвижимости, после чего объект снимается с продажи на срок, указанный в договоре, и начинается подготовка документации (самостоятельная или через риелторскую фирму);
- подписание предварительного договора (при необходимости);
- оплату оставшейся суммы и оформление нотариального акта.
Заканчивается процедура внесением нотариального акта в имущественный реестр.
Другие виды недвижимости
Покупка элитного или недостроенного жилья, а также коммерческой недвижимости в Болгарии происходит по близкому с предыдущими типами недвижимости сценарию, с учётом особенностей объекта (например, степени его недостроенности на момент продажи).
Стоимость недвижимости в стране в 2019 году зависит от региона и в среднем составляет, тыс. евро/кв.м:
- Золотые пески, Святых Константина и Елены – 1,1;
- Варна – 0,9;
- Бургас, Св. Влас – 0,85;
- Солнечный берег, Поморие, Созополь – 0,8;
- Бяла – 0,7 и т. д.
Список необходимых документов
Пакет документов, необходимых при оформлении сделок с недвижимостью, зависит от типа объекта, но, как правило, от продавца первичного жилья требуются:
- нотариальный акт на участок земли;
- разрешение на постройку;
- план от службы кадастра и геодезии;
- оценочная стоимость объекта, предоставленная муниципалитетом;
- подтверждение отсутствия отягощений.
Если продаётся вторичное жильё, продавец должен дополнительно представить:
- налоговую декларацию об отсутствии задолженностей;
- справку о семейном положении.
От покупателя требуются:
- загранпаспорт;
- справка о составе семьи;
- подтверждение законности происхождения средств на покупку жилья в Болгарии.
Обязательные налоги и платежи
Иностранец, купивший недвижимость в Болгарии, должен уплатить:
- муниципальный налог на переход прав собственности, размер которого указан в нотариальном акте и составляет, как правило, 1,5-3,5% сделки;
- госсбор за регистрацию объекта в службе вписывания – 0,1% стоимости жилья.
Дополнительные расходы
Процесс покупки квартиры в Болгарии предусматривает дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг:
- нотариуса – 1% от сделки;
- сертифицированного переводчика – €50-60;
- агентства, которое оформит послепродажную регистрацию имущества – €150-200.
Болгарская недвижимость привлекает большое количество покупателей из России и Европы своей умеренной стоимостью, а также заинтересованностью властей страны в расширении сотрудничества с иностранными инвесторами. Интерес российских граждан к недвижимости в Болгарии объясняется возможностью приобрести недорогое жильё недалеко от моря, географической и ментальной близостью двух стран.
Читайте также: Недвижимость в Болгарии: какие перспективы существуют?
