Недвижимость для студентов считается довольно специфическим инвестиционным направлением. Фактически это отдельный сегмент рынка недвижимых объектов. В нашем государстве он практически неразвит, в странах Европейского континента – относится к выгодным вариантам для финансовых вложений. Что такое студенческая недвижимость в Европе и как на ней заработать? Каковы перспективы такого бизнеса, и для кого он подходит? Каковы сроки окупаемости? Ответы на эти и другие вопросы на портале зарубежной недвижимости «ZaMetrami.ru».
Содержание статьи:
Студенческая недвижимость в Европе: характеристика, особенности, отличия от российского
Образование всегда было в приоритете, в последние десятилетия особенно. Как следствие, увеличивается количество студентов. Вот почему на рынке недвижимых объектов Европы появился отдельный сегмент – недвижимость для студентов. Инвестиции, вложенные в это направление, характеризуются стабильным доходом даже в кризисные времена.
Словосочетание «недвижимость для студентов» подразумевает несколько видов жилья:
- Здания в студенческих городках, построенные по типовому варианту.
- Отдельно стоящие дома, где студенты селятся группами. Арендная плата за такую недвижимость выше, нежели за общежитие.
- Квартиры. Подобные объекты располагаются в жилом комплексе и снимаются не только студентами, но и преподавателями либо аспирантами, так как не каждый студент осилит высокую арендную плату.
Объединяет перечисленную выше недвижимость два общих критерия: - Арендаторами являются студенты университетов или преподаватели учебных заведений.
- Объекты располагаются недалеко от ВУЗов.
Частные инвесторы, как правило, не ограничиваются приобретением одной квартиры. Они заинтересованы стать владельцами нескольких квартирных блоков. Многие подыскивают объекты различного типа, находящиеся в разных населенных пунктах (городах).
На российских просторах под студенческой недвижимостью понимают обычное общежитие, находящееся во владении ВУЗа. За рубежом лишь малое число подобных объектов является собственностью учебных заведений, в основном они принадлежат финансовым институтам либо частным инвесторам. Российские инвесторы пока не особо жалуют сегмент студенческих объектов, в отличие от европейских или американских вкладчиков капитала.
Где расположены наиболее перспективные рынки студенческой недвижимости?
В области недвижимости сегмент студенческого жилья отдельных европейских стран превзошел все ожидания с точки зрения доходности. В каких государствах Европы сектор недвижимости для студентов стремительно развивается? Естественно в тех, где много престижных учебных заведений:
Великобритания
Хорошая репутация британских университетов способствовала привлечению заграничных инвесторов в эту страну.
Чем объясняется высокий уровень спроса на покупку студжилья:
- Совсем недавно разрешение на его приобретение получили частные лица, раньше таким правом обладали только пенсионные фонды Великобритании.
- Застройщики предлагают выгодные условия для покупателей.
- Цена студенческих жилых объектов ниже, чем на другие виды жилья.
Покупательская активность настолько велика, что апартаменты раскупают до того, как строительство завершается. По прогнозам, к 2026 году количество студентов Англии увеличится в два раза. Следовательно, нынешний спрос на аренду нельзя считать кратковременным. Примером студенческого жилья в Великобритании являются апартаменты с индивидуальными кухнями и ванными комнатами. Это своеобразный мини комплекс с кинотеатром, комнатой для отдыха, тренажерным залом и прачечной. Средняя стоимость 5 400$ за «квадрат».
Германия
Популярность немецких университетов ненамного уступает университетам Соединенного Королевства. Общее количество студентов давно превысило рубеж 2 500 000 человек. Специалисты отмечают дефицит студжилья. Он равен 100 000 единицам.
Спрос на студенческий сегмент со стороны инвесторов подкреплен:
- Меньшим риском. На доходность офисных объектов влияет экономическая обстановка, от которой сильно зависимы арендаторы. Зато течение студенческого потока – стабильная величина.
- Германия имеет еще одну привлекательную сторону для покорителей наук – относительно дешевые цены. Затрачивая ежемесячно 1 000-2 000$ можно жить и учиться в столице, лондонские цены вдвое выше.
Общежития Германии расположены в шаговой доступности от университетов, Районы имеют налаженную инфраструктуру. Стоимость одного «квадрата» в пределах 4 000$. В зданиях с меблированными апартаментами проживает до 500 человек. Один блок рассчитан на пять студентов.
Высшие учебные заведения Германии сконцентрированы не только в Берлинском или Мюнхенском регионах. Они также находятся в небольших городах страны, где проживает менее 100 000 человек. Потенциал для инвестирования в студенческие объекты имеется в Вюрцбурге, Гейдельберге, Нюрнберге, Пассау и Франкфурте-на-Майне.
Франция
Французский рынок студжилья в основном заполнен местными инвесторами, их доля составляет 72%, остальное приходится на представителей Нидерландов, Германии и Соединенного Королевства. Причин для подобных вложений достаточно:
- Ежегодно растет число заявлений на обучение в ВУЗах Франции. Немало среди них и иностранцев – более 300 000 человек.
- Повышенный спрос на студенческие объекты. В общежитиях университетов недостаточно мест. Местные студенты не живут в родительских домах, предпочитая съемное жилье. Спрос уже давно превысил предложения.
- Заполняемость студенческих объектов 90-100%.
- Постоянно повышающаяся арендная плата. Арендный контракт длится 9 месяцев, то есть корректировка ставок допустима чаще, нежели при аренде офисов или торговых площадей.
Французская недвижимость для студентов представлена квартирами-студиями или квартирам с одной спальней. Величина арендной платы в диапазоне 450-550€ (в столице 1200€). Для получения хорошего дохода можно приобрести строящиеся объекты в Иль-де-Франсе, Мозеле, Марселе, Тулузе.
Бельгия
Бельгия славится не только классическим европейским обучением, у нее своя специализация в общеобразовательной сфере ЕС:
- Курсы с преподаванием общеевропейских тематик.
- Практика в центрах управления ЕС.
- Престижные школы бизнеса.
На учебу в Бельгию едут состоятельные граждане из азиатских, восточных, арабских и европейских стран. Есть среди них и представители американского континента. Увеличение числа студентов наблюдается каждый год.
В какое студжилье выгодно вкладывать инвесторам? В коттеджи, маленькие однокомнатные квартирки и квартиры-студии, расположенные близко от ВУЗов.
Нидерланды
В Нидерландах проводится обучение на англоязычных образовательных курсах. На территории Европы эта страна лидирует в данном направлении. Существует еще один положительный нюанс – относительно небольшая стоимость учебы для иностранных граждан. Подобный факт способствует привлечению студентов-иностранцев. Амстердам может похвастаться самым большим количеством студентов.
Этот показатель одинаков для всего государства – регуляцией арендного рынка занимается государство. Перспективность нидерландского рынка достаточно высока. Объемы строительства студенческой недвижимости достигли 12 000, если оценивать в новых единицах. Эксперты ожидают прирост желающих обучаться в ВУЗах в пределах 7% в последующие 10-12 лет.
Инвестиции в студенческую недвижимость: как заработать, минимальные суммы инвестиций, сроки окупаемости, риски, ликвидность
Доходность зарубежной студенческой недвижимости будет зависеть от выбора страны. Однако в любом случае она не опустится ниже уровня 5%. Высокую прибыль приносят объекты, приобретенные на рынке Великобритании – более 13%.
Величина порога вхождения в бизнес также различается:
- В Британии минимум начинается с 45 000- 75 000€ для регионов и с 140 000-190 000€ для Лондона. Необходимо учитывать невысокую рентабельность столичных объектов. В Лондоне много учебных заведений, однако, мало новых общежитий, т.к. почти отсутствуют участки для строительства, высокая конкуренция между частными арендодателями.
- Цена маленькой квартиры в немецком студгородке от 25 000€.
- Минимальная стоимость французских объектов сопоставима с ценами в Германии.
Частным инвесторам можно использовать несколько стратегических вариантов: - Купить жилье в коммерческом студенческом общежитии, что обеспечит наиболее высокую доходность. Однако такое вхождение затруднено крупными структурами, уже контролирующими данный сегмент.
- Купить отдельный объект и сдавать его арендаторам-студентам. Метод довольно простой, но потребует серьезных средств и может отличаться нестабильностью дохода.
- Самое оптимальное решение: купить пай в фирме, занимающейся недвижимостью для студентов.
Рынки недвижимости в странах, имеющих студенческие объекты жилья, находятся в развитом состоянии. Значит, инвестор не столкнется с проблемой при выборе компании, которая займется поиском арендаторов, взиманием арендной платы и присмотром за объектом. Стоимость услуг подобного помощника 10% от размера дохода.
Определенные риски все же существуют:
- Жилье, предназначенное для проживания студентов, отличается быстрым физическим износом. Эту проблему нужно учитывать. Иногда бывает и так: высокий размер дохода (до 10%) за первые 2-3 года, а далее следуют серьезные вложения в дорогостоящий ремонт.
- Очень трудно перепрофилировать жилой объект для студентов, если спрос со стороны арендаторов упадет.
И это не единственное достоинство. Домам или квартирам, относящимся к студенческому сегменту, присуща хорошая ликвидность. Значить покупка такой недвижимости может рассматриваться в двух плоскостях:
- Как способ получения дохода.
- Как вариант сохранности финансовых средств.
Ликвидность обуславливается большим количеством сделок, высоким спросом, растущими ценами. При необходимости объект легко реализовывается.
Как будет развиваться рынок студенческой недвижимости? Статистика, прогнозы
Знания в быстро меняющемся мире давно стали основным капиталом. Неудивительно, что численность молодежи, стремящейся учиться в самых престижных европейских ВУЗах, постоянно увеличивается. Сей факт подтверждается статистическими данными:
- В Соединенном Королевстве обучается 2 700 000 человек, из них 17% иностранцы.
- Во Франции – 2 400 000 человек, включая 12% иностранцев.
- В немецких университетах 2 200 000 студентов, 8% приехали из зарубежья.
Потенциал арендаторов для студенческого рынка недвижимости огромен, но уже сейчас ощущается острый дефицит общежитий. Только 12% обучающихся обеспечено специализированной коммерческой жилплощадью, при этом возможности учебных заведений в этом вопросы очень ограничены.
Наблюдается расширение круга инвесторов, стремящихся войти в перспективный сектор недвижимости. Например, в прошлом году инвестиции в британское студжилье составили 6,5 миллиарда долларов, что в два раза превышает аналогичный показатель в Соединенных Штатах. Высокую активность проявляют фонды инвестиционной направленности. Это является очевидным доказательством того, что в жилье для студентов стоит вкладывать капитал.
Аргументы «за»:
- Нужна сравнительно небольшая сумма для входа. Инвестор покупает все здание целиком либо ограничивается приобретением определенного числа апартаментов.
- Затраты на строительство объектов меньше, нежели на многоквартирные дома.
- Обеспечен относительно стабильный поток арендаторов.
Где лучше инвестировать, несмотря на кризис? Там, где есть «магнит» – популярное учебное заведение и отсутствует переизбыток предложений от арендодателей.
