Что такое краудфандинг в недвижимость, и как с помощью него заработать?

Инвестирование в недвижимость через интернет – это переход на новый уровень финансирования объектов.
Если вы ищите способ вложения в недвижимость, но при этом ограничены в средствах, то краудфандинг – это то, что вам нужно. Что это такое, и как через него инвестировать деньги, подскажет портал зарубежной недвижимости. Ознакомьтесь с обзором лучших зарубежных краунфандинговых платформ для инвестирования в недвижимость.

Краудфандинг в недвижимость – как можно инвестировать?

Для многих людей слово «краудфандинг» пока еще ничего не означает, но те, кто ищет информацию о возможности инвестировать какую-то часть своих доходов в прибыльное дело, уже в курсе, что это – способ профинансировать какой-либо проект или строящийся объект недвижимости.

Краудфандинг в недвижимость пока еще мало изучен российскими инвесторами и только начинает набирать обороты на территории страны, поэтому можно использовать в качестве ознакомления и трамплина зарубежные платформы.

Сама идея достаточно проста. На специальном сайте (онлайн платформе) компания или частное лицо выкладывает информацию об объекте недвижимости с указанием, что она будет сдаваться в аренду, строиться или реставрироваться. Спонсоры приобретают доли в этой компании или предоставляют заем, чтобы в дальнейшем получать процент от прибыли.

Этот способ инвестирования становится все более популярным, так как дает возможность людям с невысокими доходами, а таких большинство, вкладывать незначительные (посильные) деньги в недвижимость и получать прибыль большую, чем приносят ценные бумаги или банковские вклады.

Онлайн краудфандинг в объекты недвижимости настолько прост и надежен, что только за последние 3 года количество привлеченных коллективных средств увеличивалось ежегодно на 11%.

Плюсом краудфандинга в недвижимости является то, что любой человек может стать спонсором, внеся минимальную сумму допустимой инвестиции. Минусом некоторые вкладчики считают то, что объект может быть так и не реализован, и, хотя они получат назад свои вложения, время будет потрачено впустую.

Рассмотрим самые популярные краудфандинговые платформы Европы и США.

Краудфандинговые платформы страны туманного Альбиона

Преимуществами сотрудничества с инвестиционными онлайн компаниями недвижимости в Англии являются:

• Достаточно высокие сборы средств в короткие сроки.
• Фокусировка на вложениях в арендуемое жилье.
• Низкий минимальный порог допустимой инвестиции.

Property Moose – Ливерпульская платформа, на которой зарегистрировано более 27 000 пользователей. Хотя проекты, представленные на ней, ориентированы на британцев, в них могут участвовать зарубежные инвесторы (исключение составляют американцы).

Донор, сделав вложение в недвижимость, которая входит в данный проект, не только получает причитающийся ему % от дохода, но и влияет на такие моменты, как заселение квартирантов или их выселение. Каждый инвестиционный объект ограничен длительностью 12 — 18, реже 20 месяцев.

Так как все финансовые операции легальны, а сделки полностью прозрачны, спонсоры оплачивают облагаемые сборы:

• 5% взимается при покупке доли в проекте.
• 10.5% отходит управляющей компании с ежемесячного дохода, получаемого за сдачу жилья в аренду.
• Если объект продается, то инвестор оплатит 15% с полученной от сделки прибыли.
• Также 15% придется отдать при сбыте своего пая в проекте.

Если инвестор лишь обеспечивает заем платформе, а не выкупает у нее пай, то от подобных сборов он освобожден.

Лондонская краудфандинговая платформа недвижимости Property Partner, хотя и была открыта в 2015 г., сумела стать рекордсменом, собрав за 10 минут на свои проекты более 800 000£.

На сегодняшней день на платформе числится более 10 000 участников, и к их числу могут присоединиться иностранные граждане (кроме американцев). Основное направление инвестирования данной компании – это сдача в аренду апартаментов для студентов.

Проценты взносов у данной компании несколько отличаются:

• «Оброк» за покупку доли составит всего 2.5%.
• Ежемесячная прибыль донора 3.4% в соответствии с вложенным капиталом.
• С прибыли снимается 10.5% в пользу платформы, которая управляет объектом.
• При перепродаже своего пая вкладчик не оплачивает комиссионные за эту сделку.

Выйти из доли можно, продав ее другому инвестору или самой платформе, которая при помощи независимого эксперта – оценщика предлагает подобную сделку всем своим вкладчикам раз в 5 лет.

Дополнительная опция, которую ввели владельцы данной краудфандинговой платформы, — это инвестирование в проекты, которые ею еще не были приобретены. Так как у каждого спонсора на аккаунте есть свой счет, то с него снимается небольшими частями нужная для осуществления проекта сумма до тех пор, пока не соберется в полном объеме. После выполнения проекта участник в течение 2 лет будет получать с него 5% прибыли ежемесячно.

Платформа Property Partner (Лондон) работает по Британской программе возмещений вложений (FSCS), так что все инвестиции доноров находятся под защитой.

The House Crowd (Олтрингем) была основана в 2011 году, поэтому признана первой платформой, работающей в направлении недвижимости. К сегодняшнему дню ею осуществлено более 340 проектов, собравших в общей сумме свыше 60 миллионов фунтов. Платформа также сотрудничает с инвесторами из разных стран, исключая США. Минимальный порог вклада равен 1000£.

Отличительной чертой платформы считается то, что ее участниками могут быть не только отдельные физлица, но и акционерные общества, компании, трасты и госорганы.

Взаимодействуя с данной платформой, спонсор может:

• Купить пай в компании, в собственности которой находится сдаваемое в аренду жилье.
• Предоставлять заем физлицам по ставке 8-10%.

Хотя самой платформой проводится проверка каждого объекта и оценка перед тем как принять его в «работу», все вкладчики предупреждаются о возможных рисках и о том, что их инвестиции не защищены программой FSCS.

Обзор краунфандинговых платформ Германии

Немецкие платформы, работающие с недвижимостью, отличаются следующими преимуществами:

• У них отсутствуют комиссионные сборы.
• Фокусировка на крупных мезонинных кредитах и проектах, у которых добавочная стоимость составляет от 5 до 7%.
• Невысокий инвестиционный порог.

Exporo из Гамбурга, несмотря на то, что был открыт недавно, сумел реализовать около ста проектов, которые в общей сложности собрали свыше 100 миллионов евро, из которых более 16 миллионов были выплачены инвесторам.

Данная платформа открыта для всех и работает в немецкой и англоязычной версии. Минимальный взнос составляет 500 евро, которые инвестируются сроком от двух до трех лет.
Особенностью этой краудфандинговой платформы является то, что ее работу финансируют владельцы проектов, что полностью освобождает инвесторов от каких-либо финансовых сборов.

Все вклады участников оформляются в качестве мезонинных займов, вследствие чего спонсорам выплачивается фиксированный % в месяц за право пользования их средствами и предоставляется доля от прибыли компании.

Капитал, который собирается на этой платформе, используется для строительства недвижимости в Германии (жилой и коммерческий фонд) и реновации уже существующих объектов.

На сегодняшний день платформой Exporo реализовано 95 проектов с капиталом почти 130 миллионов евро.

Zinsbaustein – это еще одна успешная краудфандинговая платформа в Германии (Берлин). Ей всего около двух лет, в течение которых были реализованы 13 проектов, собравших более 15 000 000€.

Минимальный вход в проект также составляет 500€, а верхняя планка не превышает 10 000€ (при этом у участника проекта активы должны быть не менее 100 000€). Для юрлиц подобных ограничений нет. Хотя иностранцам не возбраняется участвовать в проектах, следует быть готовыми, что сайт работает исключительно на немецком языке.

Основное вложение капитала платформы Zinsbaustein (Берлин) – это реставрация объектов и строительство небольших апартаментов и коммерческой недвижимости в Германии.

Для инвесторов все сделки осуществляются без дополнительных денежных сборов.

Платформа Zinsland (Гамбург) за два года существования реализовала 37 проектов, более 20 из которых были осуществлены в 2017 году. Общая сумма сбора составила свыше 27 миллионов евро.

Все расходы по участию в проектах с недвижимостью ложатся «на плечи» их владельцев, освобождая, таким образом, всех инвесторов от дополнительных расходов.

Доход до 7% считается достаточно высоким, но рискованным, так как платформа работает с разработчиками проектов напрямую, предоставляя им 100% доступ к капиталу инвесторов. Продолжительность проектов составляет от года до трех лет.

Минимальный взнос равен 500€, максимальный – 10 000€. Для инвесторов с вложениями от 25 000€ предоставляется участие в клубных договорах. Нет данных, могут ли иностранные инвесторы вкладывать свои капиталы в немецкую недвижимость через эту платформу. Сайт работает только на немецком языке.

Обзор краунфандинговых платформ Испании

Испанцы создали более лояльные краудфандинговые платформы, среди преимуществ которых:

• гибкая система выплаты прибыли инвесторам и сбора денег,
• фокусировка на проектах по реновации недвижимости в крупных городах страны,
• доступность участия зарубежных вкладчиков в проектах, но при условии, что у них есть идентификационный код иностранца.

Среди существующих платформ можно выделить 3 лидирующих:

1. Housers (Мадрид) сделала возможным участие в проектах платформы людей из разных слоев общества и уровня дохода. Минимальная ставка для участия в проекте – 50€. Благодаря такому демократичному подходу данная платформа с 2015 по 2017 год реализовала около ста проектов, связанных с недвижимостью в Мадриде, Марселе и Барселоне, собрав более 35 миллионов евро. Сегодня на сайте зарегистрировано более 70 000 участников, которые имеют возможность инвестировать капитал не только в недвижимость Испании, но и Португалии, и Италии. Эта опция гарантирует приток новых инвесторов. Максимальная сумма взноса составляет 3 000€ в один проект или 10 000€ в год, но для крупных инвесторов (активы более 1 000 000€ для юрлиц и доход 50 000€ в год для физлиц) доступны более высокие вложения. Платформа Housers получает от прибыли вкладчиков 10%. Сайт компании доступен в русской версии благодаря программе — переводчику.
2. Inveslar (Барселона) – это платформа, которая открылась в 2016 году и за этот период смогла реализовать пока 10 проектов, собрав в общей сложности более 2 миллионов евро. Минимальная ставка взноса — 100€. Компания сотрудничает с зарубежными гражданами при условии, что они совершеннолетние и имеют идентификационный код иностранца, но закрыта для жителей Океании, Ближнего Востока и некоторых государств Азии. Inveslar предоставляет участникам 2 варианта заработка: покупка объекта недвижимости с дальнейшей его реновацией и перепродажей (срок проекта 12 месяцев); покупка объекта и сдача ее в аренду с последующей ее перепродажей через 3 года.Платформа существует за счет выплат инвесторов, которые составляют: 4% с суммы вклада в проект, 10% от дохода, получаемого со сдачи недвижимости в наем и 2% от ее продажной цены.
3. Платформа Privalore также из Барселоны. Была открыта в 2014 году и за период своей деятельности объединила в своих рядах более 1 000 вкладчиков, усилиями которых было собрано свыше 3 миллиардов евро. Особенностью данной платформы является то, что она реализует собственные проекты, вкладывая в них до 65% необходимой суммы. Платформа открыта к сотрудничеству с гражданами или юрлицами, имеющими счет в банке, расположенном в одной из стран, входящих в Организацию экономического сотрудничества и развития. Для иностранцев требуется наличие идентификационного кода. Минимальный вклад составляет 1 000€ сроком на 8 месяцев, из которых два идут на подготовку объекта к продаже и 6 – на его реализацию. Комиссионные составляют 4% с суммы проданной недвижимости.

Это были представлены самые популярные краудфандинговые платформы Европы. Ниже представлены аналоги из США.

Обзор краудфандинговых платформ Соединенных Штатов Америки

Так как инвестирование в США является общенациональным «увлечением», то и в отношении онлайн вложений здесь учли всех возможных заинтересованных участников. Краудфандинговым проектам в этой стране свойственны:

• низкие вложения;
• инвестирование сразу в нескольких направлениях и стратегиях;
• достаточно высокий максимальный уровень вкладов;
• предпочтение иметь дело с местными инвесторами.

RealCrowd «родом» из Калифорнии. Эта платформа была создана для работы с компаниями, опыт работы которых определяется не только десятком лет на рынке инвестиций, но и финансовыми операциями, с суммарными объемами от 50 000 000 евро.

Фокусировка данного проекта направлена на коммерческую недвижимость, так как спрос на нее всегда велик. Вкладчикам предлагаются следующие варианты вложений:

• предоставление займа;
• покупка пая в компании;
• вложение средств в фонд для осуществления других стратегий.

Пользование сервером полностью бесплатно для его участников, но стать одним из них в качестве физлица можно при условии, что доход претендента в год не менее 200 000$ при владении капиталом от 1 миллиона долларов. Действие проекта длится год и до его окончания участники не имеют права продавать свой пай или выходить из него.

Realty Mogul также из Калифорнии (Лос-Анджелес). Платформа начала свою деятельность в 2013 г и за это время ее партнеры проинвестировали более 300 объектов на общую сумму свыше 300 миллионов долларов.

Участникам предоставляется возможность вкладывать капитал в займы под конкретную недвижимость или покупать пай. Объектами платформы являются все виды недвижимости.
Она сотрудничает как с аккредитованными, так и неаккредитованными вкладчиками, которые могут быть и физлицами, и юрлицами. Основное условие входа в бизнес – это бюджет от 1 000$ в месяц. За такие мягкие условия платформа берет 1-2% с инвестируемых капиталов.

RealtyShares из Сан-Франциско – самая «урожайная» платформа, в отчетах которой фигурирует недвижимость более, чем в двухстах городах в 35 штатах страны. Свыше тысячи осуществленных проектов на общую сумму 500 млн $.

Минимальный вклад на этой платформе равен 1 000$, что посильно не только для американских участников, но информации о том, сотрудничает ли она с иностранными гражданами, нет.

Это основные краудфандинговые мировые платформы, работающие в сфере недвижимости.