Счастливые обладатели иностранной недвижимости неизбежно сталкиваются с новыми и необычными проблемами, ведь любым имуществом нужно грамотно управлять. Выгодные инвестиции и перспектива постоянного дохода – это очень хорошо, однако, квартиры, дома, виллы и различные коммерческие объекты требуют постоянного обслуживания. Поскольку далеко не у всех есть возможность вести дела самостоятельно, люди стремятся поручить этот процесс доверенным лицам. Управление зарубежной недвижимостью — давайте разбираться.
Содержание статьи:
Управление зарубежной недвижимостью
В иностранных государствах уже давно выверены и налажены такие схемы как управление объектами недвижимости. Дело даже не в том, что владельцы жилых или коммерческих помещений слишком заняты, просто граждане развитых стран искренне полагают, что любым делом должны заниматься исключительно профессионалы. Этот факт и обуславливает такую популярность соответствующих услуг.
В крупных мегаполисах страны уже довольно успешно работают управляющие компании и агентства, однако, в маленьких городах подобный сервис может не предоставляться вообще.
Обычно в перечень оказываемых услуг таких организаций входят эксплуатация недвижимости, включающая следующие действия:
- Сдача объекта в аренду (включая поиск клиентов, полное сопровождение сделки, оформление документов и своевременное получение арендной платы).
- Урегулирование конфликтов.
- Оплата коммунальных услуг, налогов, страховки и обязательных государственных сборов.
- Ремонт здания.
- Уборка помещений и прилагаемой территории, поддержание порядка.
- Ведение бухгалтерской документации и отчётности (управление коммерческой недвижимостью).
По желанию клиента, собственника недвижимого имущества, управляющая организация может взять на себя несколько оговорённых обязательств, или выполнять целый комплекс мероприятий.
Во многих странах разделяют понятия «аренда» и «обслуживание».
Поэтому за рубежом можно встретить два популярных вида управления:
- Facilities management (FM) — компания отвечает за поддержание и непосредственное обслуживание объекта. Работает за фиксированную плату.
- Property management (PM) — организация занимается исключительно арендой. Берёт установленный процент от прибыли.
Некоторые фирмы совмещают FM и PM. К примеру, в Германии такие компании выполняют очень широкий спектр услуг.
Берутся за управление различными типами недвижимости:
- Целое здание, дом или комплексное строение, находящееся в собственности у одного лица.
- Квартира или часть строения, находящаяся в собственности у одного лица.
- Совместная собственность жильцов многоквартирного дома.
Стоит заметить, что управление недвижимостью в европейских странах будет иметь свои нюансы. Иногда доверенное юридическое лицо сможет выполнять лишь ограниченное обслуживание: если многоквартирный дом уже подписал договор с другой управляющей организацией, то, вероятно, каждый отдельный собственник сможет сотрудничать лишь с PM-компанией, курирующей вопросы аренды.
Каким специалистам по управлению недвижимостью стоит доверять за рубежом?
Чаще всего управление недвижимостью осуществляют всего несколько типов организаций, среди которых:
- Специализированное агентство.
- Компания-застройщик.
- Агентство недвижимости.
В иностранных государствах подобной деятельностью могут заниматься исключительно фирмы, имеющие официальную лицензию.
При этом компания-застройщик выполняет подобные функции только в случае, если именно они построили и ввели в эксплуатацию здание. В основном управлением недвижимостью занимается либо риэлтерская контора, либо специализированное агентство. Прежде чем начать сотрудничество, собственнику жилого или коммерческого объекта необходимо навести справки и определить перечень компаний, работающих в этой сфере.
Перед подписанием договора на обслуживание, следует внимательно ознакомиться с его условиями, проверить все пункты и уточнить обязательства сторон. В документе должны быть прописаны все финансовые издержки и способы перевода денег, как в пользу клиента (в случае аренды), так и на счёт фирмы (плата за услуги).
Есть смысл обратить внимание на компании, которые проводят дополнительные «полезные» манипуляции.
Это способствует увеличению финансовых и инвестиционных показателей недвижимости:
- Растёт доходность от сдачи объекта в аренду.
- Увеличивается стоимость самой недвижимости.
- Оптимизируются затраты на коммунальные платежи.
Некоторые организации имеют наработанные связи, позволяющие владельцу жилья получать максимальную прибыль от его аренды. Так, специализированные агентства могут сотрудничать с туроператорами. В этом случае квартира или дом будет непрерывно сдаваться в аренду туристам, и приносить неплохой доход.
Сколько стоят услуги по управлению недвижимостью? И какие гарантии они могут дать?
Любая управляющая компания заинтересована в получении прибыли. Плата за подобную работу может быть фиксированной, а может определяться исходя из площади помещения.
Например, в Испании за обслуживание одного объекта обычно взимают 1 евро в день. Соответственно, за год собственник недвижимости выплатит 365 евро. За эту сумму агентство обязуется исправно вносить коммунальную плату, следить за чистотой и сохранностью имущества и организовать круглосуточную охрану объекта.
В Черногории и Болгарии принято платить за каждый квадратный метр жилья. В этом случае финансовые «потери» владельца составят от 6 до 20 евро в год за кв.м. площади.
Что касается аренды, то здесь доходы управляющей компании будут зависеть от размера установленной арендной платы. Владельцу недвижимости придётся ежемесячно отчислять в пользу компании от 10 до 35% от суммы прибыли.
Базовые ежемесячные расценки на разноплановые услуги для собственников недвижимости в Германии будут выглядеть следующим образом:
- Управление квартирой в многоквартирном доме – от 25 евро за 1 объект.
- Управление многоквартирным домом, в котором часть помещений (до 50%) используется для коммерческих целей – от 35 до 500 евро (без учёта коммерческих помещений).
Все ставки по обслуживанию бизнес-объектов и поиску арендаторов обычно обсуждаются в индивидуальном порядке.
Управляющие компании работают на основе договора и действуют согласно законодательству страны, поэтому несут полную ответственность в соответствии с принятыми обязательствами. Конечно же, владелец жилья может контролировать работу доверенного лица. Например, есть смысл требовать квитанции об оплате коммунальных услуг, налогов, сборов и отчислений. Это даст собственнику иностранной недвижимости уверенность, что все договорённости исполняются в срок и в полном объёме.
Плюсы и минусы собственного управления и управления недвижимости специалистами
Очень часто бывают ситуации, при которых управлять недвижимостью самостоятельно не представляется возможным. В таком случае единственным выходом является помощь стороннего доверенного лица. Это позволит владельцу имущества избавиться от всех хлопот, связанных с обслуживанием объекта.
Ещё одно неоспоримое преимущество сотрудничества с управляющей компанией – это урегулирование юридических и правовых аспектов. В основном иностранцы довольно плохо разбираются в законах другого государства и тем более не знают о нюансах ведения дел. Когда всю работу выполняют специалисты, собственник жилой или коммерческой недвижимости избавляется от потенциальных штрафов и проблем.
Минусов у этого варианта два:
- Риски, связанные с тем, что имущество фактически будет находиться в руках у посторонних лиц.
- Расходы, связанные с оплатой услуг компании.
Чтобы управлять недвижимостью самостоятельно, необходимо проживать на территории иностранного государства. Поэтому есть смысл доверить этот процесс профессионалам, которые смогут взять на себя самую трудную и важную часть обязательств.
