Приобретение заграничной недвижимости для личного пользования обычно не связано с какими-либо проблемами при уплате налогов. Совсем иная ситуация с жильём, купленным для последующей сдачи в аренду. Подобная собственность становится объектом, облагающимся налогом в той стране, где она расположена. Если покупатель является налоговым резидентом другой страны, например, России, то он также должен платить налог на полученную прибыль, но уже в своём государстве. Получается двойная оплата налогов. Ситуацию спасает наличие соглашения между странами, препятствующее двойному налогообложению.
Как действует российское законодательство при покупке и сдаче в аренду зарубежной недвижимости?
Согласно нашим законам, резиденты Российской Федерации обязаны уплатить налог в размере 13% от своих доходов, полученных не только на территории России, но и за рубежом. Однако применяется методика зачёта, прописанная в Статье 311 НК РФ. Она даёт возможность всем российским гражданам на зачёт налогов, выплаченных в другом государстве. Таким образом, подавая декларацию, налогоплательщик может просить об учёте своих налогов, выплаченных в другой стране, если предоставит документацию об их уплате. Налоговая база для каждого конкретного лица будет определяться с учётом его выплат за границей.
Случаи, при которых осуществляется зачёт:
- Между странами действует соглашение.
- Налог является идентичным для обеих стран.
- Размер налога не превышает предельно допустимый размер.
- Налогоплательщиком собрана вся необходимая документация.
- Представлены декларации как по российскому, так и по зарубежному налогу.
В тех случаях, когда налог, выплаченный в иностранном государстве ниже, чем предусмотрено российским законодательством, необходимо осуществить доплату недостающей суммы.
Здесь уместно рассмотреть наглядный пример:
- Если сдаётся дом во Франции и доход получается в размере 18000€ в год, то из него вычитается 50%, т. е. сумма, потраченная на содержание жилья. Следовательно, по закону Франции налогом облагается сумма 9000€. Ставка для иностранных собственников жилья 20%. Налог составляет 1800€. Значит, гражданин России будет пополнять французскую казну на сумму 180о€ каждый год.
- Ставка подоходного налога в России 13% и это также обязательная выплата. Система, предусматривающая вычеты с дохода, в нашей стране не действует. Следовательно, в расчёт берётся полная сумма – 9000€ и налог составляет 2340€. Учитывая наличие соглашения между данными странами, препятствующее уплате двойных налогов, россиянин заплатит в России только 540€, так как основную часть – 1800€ уплатил во Франции и подтвердил это документально.
Никому не хочется платить подоходный налог дважды. Поэтому каждый гражданин, являющийся налоговым резидентом России должен помнить о своевременной подаче декларации. Её предоставляют в налоговые органы. Налог, оплаченный за рубежом, подтверждается справкой, выданной в соответствующих организациях иностранного государства.
С какими странами РФ существуют договоры, регулирующие подобную практику?
Количество государств, заключивших с Россией договор, направленный на избежание двойной уплаты налогов, превышает цифру 80. В их перечне можно встретить Болгарию, Францию, Кипр, Турцию, Египет и Латвию. Они наиболее популярны у наших сограждан, приобретающих жильё за рубежом.
Одной из целей подобной практики является пресечение уклонения от налоговых выплат, а также информационный обмен относительно налоговых преступлений. Например, подписание договора между Россией и Кипром в 2010 году, позволило не только провести обмен информацией, но и исключить это государство из «черного» списка офшорных зон.
Как поступать со странами, с которыми подобных договоров нет?
Есть два варианта решения вопроса:
- Налогоплательщик сознательно идёт на двойное налогообложение. Однако рассчитывать на какую-либо прибыль не приходится.
- Двойное налогообложение устраняется в одностороннем порядке. На этот шаг идёт та страна, гражданином которой является налогоплательщик. Человеку разрешается выполнять налоговые обязательства, учитывая при этом выплаченные зарубежные налоги. Однако такой путь для России неприемлем – возможны неоправданные потери бюджетных средств, высока вероятность махинаций со стороны нечестных налогоплательщиков.
По большому счёту ликвидировать двойное налогообложение на доходы и имущество заинтересованы не только плательщики, но и страны, стремящиеся привлечь иностранных инвесторов, увеличить товарооборот – создать условия, влияющие на экономическое развитие страны.
Какие налоги нужно заплатить при сдаче в аренду зарубежной недвижимости? В какой стране? Как избежать двойного налогообложения и не остаться в минусе?
В зарубежных странах налоговая ставка для иностранцев, приобретающих недвижимость с намерением получать доход от арендаторов, как правило, гораздо выше, чем ставка, предусмотренная для резидентов. В каждой стране отличается величина ставки и её расчёт, для чего применяются разные схемы. Для сравнения: в Австралии максимальный размер налога на доход для иностранных граждан составляет 47%, в Соединённом Королевстве – 20%, на территории Франции – от 20% до 25%.
Прежде чем покупать недвижимость в другой стране, а затем сдавать её в аренду, необходимо изучить несколько параметров:
- Подписан ли у России с этой страной договор, позволяющий исключить двойную выплату налогов, и каковы его условия.
- Познакомиться с местным налоговым законодательством – узнать величину налога на доход для иностранцев.
Своевременное выполнение вышеописанных мер позволит избежать двойного налогообложения и не остаться в минусе.
Полезные советы
Предлагаем несколько полезных советов для россиян, получающих доход от недвижимости за рубежом:
Важно понимать одну простую истину – уклоняться от уплаты налогов, значит совершать уголовное преступление.
- Невозможно без наказания платить по зарубежным ставкам меньше, чем на Родине, а также избегать заполнения налоговой декларации.
Налогоплательщик обязан сдавать декларацию о налогах. Это не зависит от того, где платится налог.- В разных странах установлен разный срок для подачи декларации о полученных доходах. Для России это конец апреля, для Германии – конец мая, для Франции – конец сентября. Ситуация, когда наступление срока подачи документа в РФ значительно опережает страны, где приобретена недвижимость, довольно частая. Здесь нужно руководствоваться принципом «источник дохода». Если в стране, являющейся источником дохода, ещё незакончен налоговый период, то этот доход не включается в российскую декларацию.
Обычному человеку трудно знать все законы, особенно те, что касаются иностранных государств. Поэтому рекомендуется обращаться к услугам профессиональных специалистов с международным опытом. Тогда удастся избежать возможных штрафных санкций, а это немалые суммы.
